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[庐州城事] 【专家答疑第13期】房屋漏水物业/开发商谁该负责?精选专家30个答疑帮你解惑~! [复制链接]

发表于 2019-5-15 15:15:59 |显示全部楼层

各位邻居们,万家社区邻里帮专家在线答疑第13期答疑实录来啦!!!


小区业主私自住改商是否合法,住改商扰民情况多该谁管理?物业费和停车位费捆绑合理吗?房屋漏水物业/开发商该谁负责?业主拖欠物业费,物业是否有权停电?.....这些和我们住家生活周边息息相关的问题大家不用担心,5月14日下午14点,安徽皖大律师事务所创始合伙人、安大社区发展研究中心成员范士明在线为大家解答了相关问题。下面为大家精选30个专家答疑帮你解惑~!


 【专家答疑第13期】活动介绍


活动时间:5月14日14:00~16:00


本期专家:
范士明

安徽皖大律师事务所创始合伙人

安大社区发展研究中心成员

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个人简介:

2001年开始从事律师工作,安徽皖大律师事务所创始合伙人。主要从事公司法律业务、证券金融法律业务。


执业期间,2002至2006年期间担任共青团安徽省法律援助志愿服务队负责人,曾获得共青团安徽省委和安徽省直工委分别授予“安徽省青年志愿者先进个人”称号,2011年至2013年受聘担任合肥市行政处罚案件群众公议员,2012年担任安徽省人大主办的《江淮法治》杂志社理事,2010年创办安徽皖大律师事务所,该所成为目前安徽省拥有法学专家教授最多的律师事务所,合肥市律师协会第四、五届理事会理事,自2015年受聘担任合肥仲裁委员会仲裁员,2016年至2017年受聘担任“安徽省消费者协会维权律师”。在安徽电视台,合肥广播电台做客法制栏目,并多次在省内各大媒体发表文章及案件评论。


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发表于 2019-5-15 15:16:10 |显示全部楼层

1、精装房入住一年,前面停放了四个月多月,从交房到现在未满2年。上个月,发现与卫生间相连的次卧壁纸发黑,掀开才知道墙壁渗水的现象。找物业,一开始推脱,后来就以正在联系装饰公司来维修。目前没有任何反馈。这种情况,我要怎么办?


专家回答:根据《建筑工程质量管理条例》第四十条规定:“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏期为5年”。质保期内由开发商负责维修,你的问题可以向开发商协商解决,协商不成可以法院起诉主张。


2、老公欠款,已经不见了两个月了,我想卖房子,但是房产证是两个人的。怎么办?


专家回答:除非你老公出具经过公证的委托书委托你办理房产买卖过户手续或者债权人起诉你老公经过法院强制执行拍卖都可以达到变卖房产的目的。


3、 因做生意亏本了,也有借家里亲戚的钱,也欠着信用卡,现在还不上房贷和信用卡了,请问银行是否会拍卖房子?


专家回答:如果银行按揭贷款和银行信用卡透支的借款不能按期偿还,银行是会依据借款合同通过法院判决要求偿还,如果判决后你无力偿还,由于银行对你的房产享有优先受偿权,如果申请法院强制执行,最后就会拍卖你的房产。


4、蜀山区井岗镇金色池塘小区一期西区沿樊洼路门面汽车修理门面将道路绿化毁坏后,用砖渣或直接用水泥铺设,私自开设道口,方便车辆进出,这个物业没责任吗?


专家回答:如果被损害的绿化是公共道路不属于小区内部物业管理的范围则物业公司没有责任,则可以向城市管理部门反映情况,由相关政府部门责令其恢复原状;如果被损害的绿化是属于小区内部物业管理范围,物业公司只有通知监督其恢复原状的义务,如果其拒不改正,则可以向业委会放映情况,由业委会向法院提起诉讼要求其恢复原状来解决。


5、屋内电路出现问题属不属物业维修?


专家回答:物业公司一般是对小区公共区域的设备施舍负有维修维护责任,当业主室内出现电路问题,如果是交房之前就存在的问题,可以找开发商维修;如果是在交房之后居住期间出现的问题,不属于物业维修服务的范围,除非物业服务合同明确规定。


6、合肥长江西路与怀宁路交口西南角,丰盛华庭小区这边有家在楼顶私建阳光房。造成楼下漏水。这种算违章建筑吧?多次投诉,物业没有处理。还可以采取什么方式投诉或者维权 。

专家回答:楼顶应是整栋楼全体业主共有的部分,私自搭建属于违章建筑。可以向城管部门反映情况,根据相关法律、法规应该予以拆除。还可以通过起诉解决,请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。


7、车子停在地下车库,却有几次被人刮痕,而且还是好几个人都是如此,找物业要看监控,物业说摄像头没拍到,要求装也是推三堵四,面对这样的情况,业主该怎么办?


专家回答:物业公司作为停车场管理人,对停车场内车辆如果收取相关保管费用,根据《物业管理条例》第三十五条规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,未尽到保管义务,导致车辆受到损害的,应负有相应责任。车主可以先与物管公司协商解决,协商不成,建议业主收集双方相关证据材料,及时向人民法院诉讼,通过向人民法院诉讼处理此事。


8、房屋存在质量问题,漏水,老也不处理,可以拒交物业费吗?


专家回答:房屋漏水的情况如果是房屋质量的原因造成的,根据《建筑工程质量管理条例》第四十条规定:“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏期为5年”。质保期内由开发商负责维修,如果质保期满以后由物业公司根据《住宅专项维修资金管理办法》规定使用住宅专项维修资金来妥善解决漏水问题。物业管理合同与房屋买卖合同是两种不同法律关系,拒绝缴纳物业费不是妥当解决该问题的办法。


9、星期六,同小区有邻居家被小偷偷了价值七八千的东西,当时报警了但是目前没有抓到小偷。邻居要物业赔偿损失,这合理吗?


专家回答:对于业主被盗窃,物业方面的管理责任是过错责任,第一要有证据证实物业存在严重过错,如相关基本设施缺失,人员脱岗,严重不负责任的情形。第二要看被盗的原因是否与物业管理有因果关系。如果,物业在管理方面履行了相关义务,没有过错是不承担赔偿责任的。


10、因为长期在外地,之前水费忘记交,我家水阀被物业告知关掉,并卸掉阀门停水。之后家中就一直没人,突然有一天,我家楼下住户打我老公电话说我家房间漏水,并且导致他家天花板全部渗水,水已经流了三天。我当时就很纳闷,出门几个月时间都没家中漏水情况,况且物业早通知我停了我家水水阀也卸掉了,怎么会漏水?因当时在外地所以一时赶不回去,情急之下我急忙,电话联系物业,要求他把我家水阀检查,再关闭水阀。但是物业水电工说他不管这个事情,要关自己去关水阀,而且当时已经下班,和他没有关系。我很生气,之后联络家人赶去处理,发现家里已经成了泳池,地板家具全部泡在水里,水高到脚踝,去看了水阀不知道怎么已经被安装上阀门了。之后楼下住户要求赔偿损失,要求我家维修所有墙体,我家也损失我很委屈觉得物业有一定责任,找物业协商却态度强硬推卸责任。我希望有人指路。


专家回答:如果有证据证明物业公司存在卸水阀后重新安装的行为,以及该水阀安装不当后导致室内及邻里房屋漏水受损的事实,根据《侵权责任法》有关规定,业主可追究物业公司的侵权损害赔偿责任。


发表于 2019-5-15 15:16:15 |显示全部楼层

11、小区停车位(地上+地下)不够,业主向物业提出诉求后,物业将小区部分绿化面积改成停车位向业主收费出租,并称经过业主同意的,其实很多业主都不清楚,甚至反对。停车位不够,该怎么办,将绿化带改成停车位合理吗?是不是损害?


专家回答:按照《物权法》有关规定,要改变小区公共场地的用途,必须征得该小区全体业主2/3的同意;同时,由于小区绿地涉及到城市园林绿化,所以还必须经过有关部门的审批。如果,在没有得到大多数业同意、没有报请园林主管部门审批的情况下,就擅自将公共绿地改成停车位,这样做是触犯了业主的正当权益,也违反了相关制度规定,属于典型的违规操作。可以向小区业主委员会反映,由业委会代表业主协调,或及时向园林主管部门反映。


12、邻居房屋装修时把承重墙拆了,主要责任属于物业还是业主?


专家回答:根据《建设工程质量管理条例》的第十五条规定:房屋建筑使用者在装修过程中,不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。造成损失的,依法承担赔偿责任;造成重大责任事故、危及公共安全构成犯罪的,依法追究刑事责任。邻居作为业主擅自拆除承重墙,依法由邻居承担责任。


13、小区是实行封闭式管理,小区内的各楼层大门门禁若常处于敞开,这符合物业服务规定吗?


专家回答:根据《物业管理条例》有关规定,物业公司对公共设施具有维修养护义务,因此小区内门禁隶属物业管理服务范围。若门禁毁损物业未及时尽维修义务,或巡逻时发现却未及时解决安全隐患,物业须承担责任;否则,因个别业主人为造成大门常敞开,物业公司并不违反物业规定,但业主发现情况可向物业公司反映。


14、住户高空抛物,砸到车坏了,物管公司要负责吗?还是只能起诉整栋楼的人赔偿?


专家回答:根据《物业管理条例》和《侵权责任法》,物业公司不承担住户高空抛物造成损伤的相应赔偿责任。可由物业公司帮助业主确定高空抛物的行为人,由行为人来进行赔偿。若很难或者不能确定真正的行为人,应当由有嫌疑的建筑物所有人或使用人共同承担,但如能证明自己不是具体侵权行为人的除外。因此,赔偿责任应由高空坠物的单元楼现居住业主共同承担。


15、收楼时房屋质量有问题是否可以拒交物业管理费?


专家回答:根据《合同法》和《物业管理条例》有关规定,开发商交房时存在不符合交房合同约定的质量问题,比如开发商没有出具《综合验收备案表》,业主可拒收房屋,当然也就不需要交物业费。如果所交房屋只是质量瑕疵问题,开发商应履行维修义务。物业服务纠纷和房屋买卖纠纷是两个法律关系,所以不能以此拒绝交纳物业费。

16、业主为了方便,将未参与保管的单车擅自停放在居住的楼梯口,也不理睬管理员的多次提醒。管理处为规范管理,将该单车移至统一的存放点。业主以单车遗失为由开始拒缴管理费,且态度坚决。物业可以起诉追讨管理费吗?


专家回答:根据《物业管理条例》第七条,业主具有按时交纳物业费用的义务,且将单车统一放置属于物业服务合同约定的合理范围,若业主违反上述约定,物业公司可以起诉法院要求业主支付物业管理费。


17、业主因为工程遗留问题拒交物业管理费对吗?


专家回答:根据《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时,业主有权拒交。物业管理和房屋买卖隶属两种不同的法律关系,物业公司与开发商是不同主体,首先需确认该工程是房地产开发商负责项目还是物业负责项目,物业只负责公共区域维修部分,因此按照法律规定并不能拒交物业费。工程遗留问题有合同约定按约定,并可与开发商进行协商,协商不成时,及时向人民法院诉讼,通过司法程序处理此事。


18、住房装修前,是否要向物业管理公司申报,需要需要交那个垃圾清理费?为什么?


专家回答:根据《合肥物业管理条例》第五十七条规定业主或物业使用人因装饰装修、建造、维修等产生的建筑垃圾,应当按照物业管理企业指定的地点统一堆放,并按规定交纳清运费用;五十六条规定业主对物业装修应对事先与物业公司签订协议。因此,业主装修需要申报,需要缴纳垃圾清运费用。


19、我家楼上卫生间的地面因装修原因漏水把地板浸透了,造成我们家卫生间的房顶脱皮掉落,给物业反映,物业找楼上后说等我们家装修的时候一起弄,我们家表示等我们装修还不知道什么时候呢,然后物业再不管此事了,一直到现在还没解决,已经一年了,找楼上人家不理,找物业他们不管,一气之下决定暂不交物业费,解决后再交。我们的理由是我们是业主,当房子出现任何自己以外的情况造成的损坏或者相应的结果,物业应该有责任为业主出面直到解决。但是物业的理由是物业费和邻里纠纷没有任何关系,要我们必须缴纳物业费,并自己解决楼上问题。结果物业把我们家的电停了,我想问下,这个事情该怎么解决?


专家回答:卫生间漏水不是因为房屋质量问题,是楼上装修导致的,属于个人之间的侵权纠纷,不属于物业公司维修的责任范围,对此物业仅有通知协调的义务。如果协商不成,受损害的业主可以依据《侵权责任法》向人民法院诉讼解决。拒绝缴纳物业费的方式和理由均不充分。虽然物业公司无权停水停电,但物业公司可以起诉你本人要求支付物业费。


20、我的店被人撬了,损失了4000多,交了物业费!已经报警,找物业协商,物业说不在他们管理的范围。请问这种情况物业要负责吗??他们有保安会巡逻,他们天天说要装摄像头,到现在还没装!我只有一张交物业费的收据,无物业合同。


专家回答:对于业主被盗窃,物业方面的管理责任是过错责任,第一要有证据证实物业存在严重过错,如相关基本设施缺失,人员脱岗,严重不负责任的情形。第二要看被盗的原因是否与物业管理有因果关系。如果,物业在管理方面履行了相关义务,没有过错是不承担赔偿责任的。



发表于 2019-5-15 15:16:19 |显示全部楼层

21、本人与前妻现已离婚,离婚协议已明确名下住房都给前妻,但其中一套住房有组合贷款,前妻是主贷人,我是次贷人,合同和房产证均未做变更。如果我再购房的话,算不算名下已有房?算第一套还是第二套?


专家回答:现在我国二套房实行“认房又认贷”的政策,现在你名下的房产虽然通过离婚协议归属对方,但你未办理变更手续,同时你在银行有过还款记录,所以你现在再买房肯定不能算首套房。


22、我家是十五层,楼顶漏水很严重,请问漏水维修费用是谁付?


专家回答:关于房屋漏水如果是房屋质量的原因造成的,根据《建筑工程质量管理条例》第四十条规定:“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏期为5年”。质保期内由开发商负责维修,如果质保期满以后由物业公司根据《住宅专项维修资金管理办法》规定使用住宅专项维修资金来解决漏水质量问题。


23、我家是顶楼,买的是二手房(没满5年),买后发现楼上天窗漏水,一开始开发商和物业都派人来修补,但是依旧一下雨就漏水,地板都泡坏了,房间墙角全是水泥浆。就这样过了两年,开发商和物业都不管了,说房屋过了保质期。我们没有办法就没交物业费了,物业就天天上门要,还威胁我们。漏水情况,不知一家,还有好几家都是这样子。买房花费全家之力,现在成了这样子,真是觉都睡不好。


专家回答:关于房屋漏水如果是房屋质量的原因造成的,根据《建筑工程质量管理条例》第四十条规定:“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏期为5年”。质保期内由开发商负责维修,如果质保期满以后由物业公司按照《住宅专项维修资金管理办法》规定使用住宅专项维修资金来解决漏水质量问题。物业管理合同与房屋买卖合同是两种不同法律关系,拒绝缴纳物业费不是妥当解决该问题的妥善办法。


24、高新区永和家园2期小区物业,对小区停放车辆不管理,严重占道。永和家园2期,29栋单元门前的那条马路,还有小区北门附近的路口,晚上和白天,被私家车占道,本来就狭窄的道路停放着许多私家车,经常在晚上车辆进出的时候造成堵塞,进不能进,出不能出。如果遇到紧急情况,或者发生火灾情况,在不拥堵的情况下,消防车都进不来。


专家回答:物业公司对于小区内部道路具有管理义务,根据《物业管理条例》第45条和第46条的规定,小区业主可以要求物业公司履行上述责任。如果物业公司不履行相关义务,可以向小区业委会反映情况,让业委会责令物业公司履行相关责任。关于小区外部的道路被私家车占道的问题应及时和交通管理部门或城管部门反应情况,让相关部门及时解决。


25、我们小区里面有人在里面改了住宅成棋牌室,还有改成超市的,这个是合法的吗?


专家回答:物权法第七十七条规定业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。否则,出现扰民情况的业主可及时向小区业委会或物业公司反映,由小区业委会代表业主,联合物业公司与扰民业主进行协商。协商不成,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条,有利害关系的业主向人民法院诉讼请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。


26、小区业委主委员会成立需要走哪些程序和准备哪些材料?


专家回答:1、由一个物业管理区域五个以上业主或建设单位向所在区物业管理行政主管部门书面申请成立业主大会。所在区物业管理行政主管部门在审查后指导成立业主大会筹备组。 2、筹备组负责起草业主大会议事规则及业主公约。负责审核业主资格,并将业主资格确认结果通告全体业主。责审查业主委员会候选人资格。 3、筹备组应当自成立之日起两个月内在所在地物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下组织业主召开业主大会会议。 4、选举产生业主委员会,业主委员会主任副主任,报行政主管部门备案。备案后出具《业主委员会备案登记表》及《刻章证明》。 5、业主委员会凭《业主委员会备案登记表》及《刻章证明》到公安部门办理刻章手续。


27、看新德云社演员众筹,大家有种受骗上当的感觉,像这种众筹平台,如果我觉得受到欺骗的话,可以要求退回我的捐款吗?


专家回答:针对个人通过众筹平台求助的法律问题,目前缺乏具体法律规定,众筹平台不对信息真假承担法律责任,除非有证据证明众筹平台故意合谋。


28、合肥新海家园C区在10栋跟12栋中间停放很多废弃的车辆,玻璃全部碎了一地,不仅仅影响的是小区美观,更重要的是不到五米就是健身器材场所,每到小孩放学或者节假日都有小孩在周围玩闹,甚至都跑到废弃车辆车顶,不少小孩被划伤,已经放有一年无人处理,物业也不管。物业有责任清理这些车辆吗?如果孩子受伤是要找物业负责人还是需要找到这些车的主人?


专家回答:废弃车辆如果是遗弃物,物业公司对此应该当做垃圾及时处理,否则有义务通知车主妥善保管避免不必要的安全隐患。如果孩子爬到车辆车顶玩耍而受伤由车辆管理人和监护人共同承担。


29、未签订合同,甲方托欠工程款或少给款,导致工人工资无法付清怎么办?


专家回答:如果有证据证明工程施工的事实,通过在法院诉讼时请求对工程进行审计结算的方式,即可解决问题。


30、一个物业把老小区的维修基金领了几十万啥也没改善,业主询问还大骂业主,最牛物业来自合肥经开去莲花路上怡莲新城小区!


专家回答:业委会有权监督和更换物业公司。


31、我们公司被查涉嫌金融诈骗,当天带走了一批人,后来带走的同事回来说,要我们主动去派出所接受调查,我们需要去吗?我是做技术的,没有涉及到钱财。


专家回答:接受办案机关的调查是公民的义务。


发表于 2019-5-15 15:43:46 |显示全部楼层


   
25、我们小区里面有人在里面改了住宅成棋牌室,还有改成超市的,这个是合法的吗?


专家回答:物权法第七十七条规定业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。否则,出现扰民情况的业主可及时向小区业委会或物业公司反映,由小区业委会代表业主,联合物业公司与扰民业主进行协商。协商不成,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条,有利害关系的业主向人民法院诉讼请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。



一到起诉的时候,业主们就怂了

发表于 2019-5-15 15:44:03 |显示全部楼层
真心跟物业之间的问题不断

发表于 2019-5-15 16:17:50 |显示全部楼层
挺好的 了解了很多新知识!

发表于 2019-5-15 16:18:07 |显示全部楼层
专家的回复好详细好认真啊

发表于 2019-5-15 16:18:23 |显示全部楼层
哎 噪音的取证好难啊

发表于 2019-5-15 16:18:39 |显示全部楼层
夏天噪音污染更严重
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